GASTOS Y IMPUESTOS AL VENDER UNA VIVIENDA

¿Qué gastos hay que asumir y qué impuestos hay que pagar al VENDER una vivienda?

¡Por fin te han hecho una oferta por tu casa! Hacia un par de meses que la tenías a la venta, y los ánimos empezaban a decaer. Suerte que te dejaste llevar por unos buenos profesionales y al final lo conseguiste. Pero ahora surge la temida pregunta: “¿Cuánto voy a tener que pagar para formalizar la venta?”

Y es que vender un inmueble no sale gratis. Hay una serie de impuestos y gastos que van asociados a este trámite. Hoy queremos aclararte todas las dudas que te puedan surgir sobre los gastos al vender tu propiedad y qué impuestos deberás tener en cuenta al realizar la transacción.

1. Impuestos al vender un piso

Olvidarse de Hacienda es uno de los errores más comunes. Como en otras ocasiones al vender una casa, la Agencia Tributaria suele tener mucho que decir y que recaudar. Si no has hecho bien las cuentas puedes llevarte un buen susto, así que si quieres saber realmente cuanto se paga a Hacienda por la venta de un piso, sigue leyendo.

1. Plusvalía de hacienda o IRPF

Es el impuesto que se paga por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre el valor al que se compró la vivienda (más los impuestos pagados, los gastos de notaría y Registro de la Propiedad) y el precio al que se vende.

Pero, no todos debemos pagar este impuesto al vender una vivienda, ya que existen algunas excepciones:

• No pagarás este impuesto si vendes la casa por un valor inferior al de compra, ya que se considera una pérdida patrimonial.
• Tampoco estarás sujeto a este impuesto si vendes tu vivienda habitual, es decir, aquella en la que se resida durante un periodo de tiempo continuo de tres años, para comprarte otra vivienda en la que vayas a residir, de modo que no puede tratarse de una segunda residencia. Si te acoges a este beneficio, la reducción fiscal se aplicará solo en la parte de la ganancia que dediques a comprar la otra vivienda, todo lo restante deberás declararlo. Debemos aclarar que lo que se debe invertir es el importe obtenido de la transmisión y debe llevarse a cabo de una sola vez o sucesivamente en un periodo de tiempo inferior a los dos años. Aun así, tendrás que aclarar en la declaración que te acoges al beneficio fiscal por reinversión.
• Por último, las personas mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia, con la intención de vender la vivienda habitual, también están exentos de tributación.

En La Maison disponemos de asesores que te ayudarán a calcular dicho importe de forma gratuita.

2. Plusvalía municipal o IIVTNU

Otro gran impuesto del que a menudo desconocemos de su existencia, pero que está presente en todas las ventas de inmuebles que se realizan en España, es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o Plusvalía municipal). Solo tributan las viviendas o solares en suelo urbano, quedando exentos los suelos rústicos. Tal y como indica el Organismo Autónomo de Gestión y Recaptación de la Diputación de Barcelona en su página web, la base imponible del IIVTNU está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. Los dos elementos que se tienen que tener en cuenta para calcular la base imponible son: el valor del terreno y el porcentaje de incremento.

– El valor del terreno: Es el valor catastral en el momento del devengo del impuesto.

– El porcentaje de incremento se calcula multiplicando el número de años enteros transcurridos desde la última transmisión por el coeficiente establecido por el Ayuntamiento. Este coeficiente se puede regular dentro de los límites establecidos en la Ley de Haciendas Locales.

El tipo impositivo lo determina el Ayuntamiento en la ordenanza fiscal reguladora del impuesto, sin que pueda superar el 30%.

Si tienes dudas, en La Maison podemos hacerte una simulación del importe de dicho impuesto.

3. IBI

El IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que se paga simplemente por tener vivienda. Al vender una vivienda lo paga la persona que es propietaria a día 1 de enero del año de la venta.

A partir de ahí es posible llegar a acuerdos entre las partes o incluirlo directamente en el precio de la venta. Esto deberá formalizarse por escrito en el contrato privado de arras porque a veces, cuando se firma a principios de año, se pacta con el futuro propietario que abone al vendedor el IBI de todo el año.

Una cosa a tener en cuenta es que el IBI no se devenga a 1 de enero. Cada ayuntamiento tiene su propio calendario y la mayoría opta por cobrarlo en el tercer o cuarto trimestre del ejercicio.

2. Gastos al vender un piso

Ahora llega el turno de repasar cuáles son los gastos al vender una vivienda:

1. Gastos en la cancelación de la hipoteca

Si aún estás pagando el préstamo que solicitaste para comprar tu casa, debes tener en cuenta la cancelación de dicho préstamo con el fin de compensar a tu banco lo que deja de ganar por cancelarlo antes.

2. Gastos de cancelación registral de las cargas que figuren en el Registro de la Propiedad

En muchas ocasiones nos encontramos con propietarios que ya han cancelado económicamente la hipoteca de sus viviendas pero no la han cancelado registralmente, o sea que en la nota simple de la vivienda aún figura que hay una hipoteca. Pero para vender la vivienda es necesario hacer este trámite. El coste de esta cancelación suele estar entre 600 y 1200 euros aproximadamente. Pero no te preocupes, en La Maison te podemos calcular el importe exacto.

3. Cédula de Habitabilidad y Certificado de Eficiencia Energética

La cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética son documentos imprescindibles en una transmisión de vivienda. Si ya  tienes cédula, comprueba que no está caducada. Si está caducada o no dispones de ella, tendrás que solicitarla y eso lleva tiempo (4 semanas aproximadamente).

En La Maison, el coste de la cédula y el certificado energético es de 128 euros IVA incluido, probablemente el más económico que puedes encontrar,  y además nosotros nos encargamos de todos los trámites. 

4. Certificado de la Comunidad

Si tu vivienda es un piso o forma parte de una propiedad horizontal, deberás aportar este certificado que confirme que estás al corriente en los pagos de los gastos de comunidad. Este es un documento que debes solicitar al administrador de fincas que gestione el edificio, aunque en teoría este certificado debería ser totalmente gratuito, en muchos casos se cobra entorno a unos 25 euros. Este certificado que solicita la notaría demuestra que la vivienda está  libre de derramas o gastos de comunidad.

Es posible que pueda resultar un poco abrumador calcular todos los pagos a tener en cuenta al vender tu casa, por lo que en muchos casos recurrir un profesional puede resultar de gran ayuda. En La Maison, estaremos encantados de ayudaros para solucionar cualquier duda.